Прогноз распределения складских помещений на 2006–2007 гг. (класс А и В).

Сроки реализации крупных проектов в большинстве случаев сдвигаются. Сроки связаны с проблемами, возникающими на стадии получения разрешительных документов на строительство. Большинство земель относятся к категории сельскохозяйственных, их нелегко перевести в земли промышленности, где разрешено строительство объектов складской недвижимости. Также осложнен процесс подведения необходимой инфраструктуры к участку.

За восемь месяцев 2006 г. рынком было продано 279 000 кв. м — это подавляющее большинство новых площадей, недостроенных площадей. Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были проданы еще в прошлом году.

Аналитики не ожидают исчезновения дефицита на рынке, несмотря на продолжающееся строительство и многочисленные анонсы новых складских проектов.  Если все заявленные объекты будут выведены на рынок в соответствии с планами, в 2008 г. он столкнется с частичным насыщением по ряду групп и арендные ставки снизятся до $90-100 за 1 кв. м в год. Сейчас средние арендные ставки на склады класса А варьируются от $125 до $140 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), на склады класса В составляют $110-130.

В 2006 г. девелоперы не только поэтапно вводят в эксплуатацию начатые в предыдущие годы объекты, такие как ленинградский терминал МЛП, логопарки "Пушкино", "Крекшино", "Белая дача", ТЛК "Томилино", интеркомплекс "Юг", но и объявляют о новых проектах в Московской области и о внушительных региональных планах.

Было объявлено о новых проектах, в том числе таких крупных, как логистические парки "Домодедово" (общая площадь 600 000 кв. м) и "Евразия" (общая площадь 900 000 кв. м). Однако большинство анонсированных объектов смогут предложить свои площади арендаторам не ранее 2007-2008 гг.”.

В 2006 г. на рынке складских помещений, как и в секторах офисной и торговой недвижимости, проявилась тенденция к гигантомании. Строящиеся в настоящее время объекты в среднем более чем в два раза превышают по площади существующие; анонсированные проекты еще масштабнее — они, как правило, намного больше 100 000 кв. м.  Объясняется это ростом интереса крупных иностранных и российских инвесторов к данному сегменту рынка.

Основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 70% от общего объема поглощенных складских площадей. Сетевые операторы и ритейлеры вместе занимают в структуре спроса 20%, а 11% - производственные компании.

Распределение арендаторов складской и логистической недвижимости в Московском регионе.

Более 42% арендаторов интересуются площадями свыше 50 000 кв. м. В настоящее время большинство компаний предпочитают склады, расположенные между МКАД и бетонкой; торговые компании стремятся найти складские помещения в непосредственной близости от Москвы. Однако дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил их решать проблемы собственными силами. В 2006 г. компании “Эльдорадо” и “Техносила” озвучили планы по строительству своих складов в Московском регионе. Оба ритейлера планируют возвести терминалы площадью не менее 100 000 кв. м.

Краткая характеристика Южного федерального округа

Крупные города ЮФО в силу индивидуальных особенностей являются точками роста различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Так, в Ростове-на-Дону идет активное строительство офисных объектов, в Краснодаре развивается торговая недвижимость, в Сочи и в городах Кавказских Минеральных Вод — гостиничная, рекреационная и санаторно-курортная отрасль.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Наиболее активное развитие рынка офисной недвижимости происходит в Ростове-на-Дону. Рынок офисных помещений ЮФО находится на стадии становления, идет процесс нового строительства объектов в крупнейших городах. Большую часть офисных площадей в Южном федеральном округе можно отнести к классу С. Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость Южного федерального округа находится в стадии бурного формирования. В Краснодаре, Ростове-на-Дону, Волгограде и всех крупных городах округа идет активная реконструкция старых торговых площадей и строительство новых. Пока что основной объем этого рынка представлен нецивилизованными форматами: открытыми рынками и ярмарками. Однако в 2006 г. ожидают ввода более 300 000 кв. м качественных объектов.

Характеристика рынка складской недвижимости. Развитие рынка складской недвижимости в ЮФО определено наличием в регионе крупных морских портов на Черном, Азовском и Каспийском морях. Через порты округа проходит до 50 % грузов России. Крупнейший по грузообороту российский порт — Новороссийск.
До последнего времени новые складские площади практически не строили. Нехватка отапливаемых складов в целом и отсутствие объектов класса А, предоставляющих услуги ответственного хранения в городах ЮФО, вынудило ряд производителей и торговых компаний осуществить проекты по возведению складских комплексов для собственных нужд.

 Краткая характеристика Приволжского федерального округа

Приволжский федеральный округ (ПФО) является перспективным с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре и Казани строят большое количество торговых центров, в Нижнем Новгороде формируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходов населения.
Основные инвестиции в ПФО поступают в нефтеперерабатывающий, автомобильный и пищевой секторы. В округе расположены заводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий. Крупнейшие бизнес-центры округа расположены в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти.

Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость — наиболее интенсивно формирующийся сектор коммерческой недвижимости в ПФО, особенно в Самаре. В структуре предложения торговых объектов превалируют открытые рынки и ярмарки, а также встроенные площади на первых этажах жилых домов. В ближайшие два года ситуация может измениться за счет введения в эксплуатацию современных торговых центров общей площадью порядка 500 000 кв. м.
Характеристика рынка складской недвижимости. Активное развитие ритейла стимулирует формирование рынка складской недвижимости. В ПФО представлено значительное количество складских площадей различной инфраструктуры, начиная от ангаров и открытых площадок и заканчивая технически оснащенными складами категории В.
Большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз либо построены производственными компаниями под собственные.
Нижний Новгород благодаря своему местоположению быстро превращается в грузоперерабатывающий центр. Здесь отмечен самый высокий в ПФО уровень арендных ставок, сопоставимый с московским. Несколько крупных проектов по созданию логистических центров в Нижнем Новгороде и Самаре находятся на стадии строительства.

 Краткая характеристика Уральского федерального округа

Уральский федеральный округ (УрФО) является одним из наиболее привлекательных регионов для финансовых вложений в сферу коммерческой недвижимости. Благоприятный инвестиционный климат региона обусловлен экономическим ростом и политической стабильностью.
Екатеринбург, имеющий статус столицы округа и прилегающий к международному транспортному коридору, аккумулирует основные денежные потоки региона и развивается как евроазиатский деловой и логистический центр. В Челябинске отмечают активность в сегментах офисной и жилой недвижимости за счет финансирования из промышленной и строительной отраслей. Сырьевые компании нефтегазового сектора во многом способствуют развитию Тюмени. Наибольший интерес для инвесторов представляет сектор коммерческой недвижимости потребительской сферы. Значительно ниже инвестиционная привлекательность офисной недвижимости: количество малых и средних предприятий Тюменской области невелико, крупные компании имеют свои офисные комплексы.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Наиболее активно рынок офисной недвижимости формируется в Екатеринбурге и Челябинске. По объему строительства офисных площадей Екатеринбург уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Спрос формируют местные фирмы, а также крупнейшие компании УрФО, России и зарубежья. В Сургуте, Салехарде, Нефтеюганске, Ханты-Мансийске и других городах офисные комплексы возводят за счет компаний нефтегазового сектора для собственного использования.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Сектор торговли, а соответственно и торговой недвижимости, Уральского федерального округа интенсивно развивается. В УрФО уже открыты или планируют открыть свои магазины крупнейшие торговые сети, среди которых «Патэрсон», «Пятерочка», «Спортмастер», «М.Видео», «Мир», «Снежная королева», «Техносила», «Дикси», «Чудо-доктор», «Перекресток», «Копейка», «Эльдорадо», «Шатура Мебель», «Старик Хоттабыч», «Л’Этуаль». Наиболее активен сектор торговой недвижимости в Екатеринбурге и Челябинске.
Администрация Екатеринбурга реализует программу «Центральная торговая зона», направленную на вывод промышленных предприятий из центра города, увеличение количества продовольственных магазинов, а также программу «Торговые узлы Екатеринбурга.
Характеристика рынка складской недвижимости. Спрос на складские помещения в Екатеринбурге и Челябинске существенно превышает предложение, что обусловлено бурным развитием розничной торговли. Рынок характеризует практически полное отсутствие свободных складских помещений класса А/В+ и В при постоянно растущей потребности со стороны потенциальных арендаторов (производители, торговые сети, логистические операторы).
Администрация Екатеринбурга планирует сформировать крупнейший в регионе транспортно-логистический центр, который будет востребован в связи с возможным продлением до Екатеринбурга второго Международного транспортного коридора (Берлин —Варшава — Минск — Москва — Нижний Новгород).

Участники рынка

На рынке действует около 2000 компаний, из которых активно работает и ищет заказчика около 500.

Участников рынка условно можно разделить на следующие группы:

А- крупные компании – гиганты с количеством работников более 1000 человек – 15%

Б- компании-производители, имеющие собственное производство – 27%

В- компании – посредники, регулярно продающие 5-10 зданий в год – 38%

Г- компании-посредники, живущие за счет 2-3 заказов и процентов с заказов, отданных реальным производителям в год – 20%

Средняя декламируемая производственная мощность – 1000 – 1500 тонн в месяц

Ассортимент представлен в основном прямостенными зданиями торгового и промышленно-складского назначения.  Есть активная деятельность по получению заказчика, заказывающего автосервисы, автоторговые центры, торговые комплексы. Все эти здания отличаются заметностью и оригинальной архитектурой.

Большинство компаний группы Б не ограничивают свою деятельность выпуском зданий из ЛМК. как правило в их ассортимент входят:

- изготовление профиля

- прокатка листа

- стеллажи

- ворота

- котельные

- контейнеры

- бытовки

- фасадные кассеты

- благоустройство территории

- дорожные работы

Значительная часть оказывает услуги строительства «под ключ», вплоть до согласования ( Около 15-20%).

Как ни странно, но очень не большое количество компаний предлагает на продажу грузоподъемное оборудование.

В широкое потребление вошли несущие конструкции из тонкостенных профилей.  Около 10-12% компаний осуществляют монтаж бескаркасных зданий, тентовых конструкций.

Средняя цена на конструкции класса С и В – 35-44 тыс. за тонну. 

Методы поиска клиента:

Реклама – 13%

Повторные заказы – 10%

Активные продажи – 32%

Знакомства, связи – 25%

Партнерство – 15%

Другое – 5%

Не наблюдается особой активности участников рынка в связи с наступлением зимнего сезона. Около 10-15% компаний придумывают акции, привлекающие разными способами клиента (от подарков до денежных призов).